Tapusu olan herkes kontrol etsin! Bu ibare varsa geçmiş olsun, geçersiz!

Yüzlerce emlakçının yer aldığı Mastertürk Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Gökhan Taş, son dönemlerde artan fiyatlar nedeniyle ev almaya gücü yetmeyen orta gelirlilerin, tapu alma hayalini arsa üzerinden üretimle gerçekleştirdiklerini söylüyor. Bu ihtiyaçtan dolayı birçok işletmenin kurulduğunu kaydeden Taş, konuşmasını şöyle sürdürüyor:

“Tüketici talebi bölgeyi oldukça cazip hale getirmiş görünüyor. Arsa projesi geliştiren firmaların sayısı arttı, artmaya da devam edecek. Maalesef şirketlerin yanı sıra kötü örnekler de olacak.

"İMAR GELECEK GİBİ SATILMAYACAK"

Mesela şirketin sermayesi 100.000 lira ama kendisi 100 milyon liralık bir şirkette. Bu noktada alıcıların çok dikkatli olması gerekiyor. Gelecek imar yapılmayacağı için yer satılıyor. Önemli olan ne olacağı değil, şu anda ne olduğudur. Konumu cazip dedikleri bir alanda plansız arsa satıyorlar baktığınızda 150.000 liraya arsa satmıyorlar ama altyapı maliyeti 200.000 lirayı geçiyor...Bu nedenle işletmenin iyice araştırılıp satın alınan arsanın imar koşullarının doğrulanması gerekmektedir. Onlara söylenenlerle yetinmemelerini, gitmedikleri yerlere gitmemelerini tavsiye ediyorum"

TSKB'de gayrimenkul değerleme müdür olarak görev yapan Makbule Yönel Mayısa, yazlık ve ekoköy şeklindeki alternatif ikinci ev konseptine gçsterilen ilgiden dolayı arsa talebinin arttığını ve bu alanda satış yapan işletme sayısının da arttığını söyledi. Makbule Yönel Mayısa şu önerileri sıraladı:

"NE ALACAĞINIZI ARAŞTIRIN"

“Öncelikle toprak ile arazi/tarla arasındaki farkı bilmeniz gerekiyor. Kadastral araziler inşaata açık belediyeler arasında paylaştırılıyor. Arazi ise henüz planlama veya inşaat ruhsatı başvurusuna konu edilmemiş, inşaat izinleri belirli koşullarla sınırlı olan arazilerdir. Alan düzeyindeki alanlar/arazi alanları kentin gelişimine bağlı gelecekte planlanma potansiyeline sahiptir. Ayrıca farklı imar şartlarına bağlı olarak tapu ile dahi olsa bazı parseller imara uygun duruma getirilmiş olabilir. Bu tapu türünde gerekli yükümlülükleri bitirdiken sonra bir bina inşa edebilirsiniz. Bu nedenle fotoğrafı çekilen mekanın doğasının iyi bilinmesi gerekmektedir.

"PAY SAHİPLERİ HUKUKUNA DİKKAT EDİN"

Eylemde yorum veya kısıtlayıcı ifadelerin olup olmadığı kontrol edilmelidir. Örneğin arazi tapusu ve onun üzerindeki beyan, her zaman tarım arazisi olarak kullanılan arazinin bedelini talep edebilir.

Mülkün tamamını kendinize satın alın, hisselerden emin olun. Bazı satışlarda belli bir arsanın size belli bir limitle satıldığı söylense bile elinizde tapu varsa çok dikkatli olmalısınız. Eğer tapunuz varsa, her hissedarın kendi mülkiyet payına karşılık gelen arsanın tamamı hakkında yasal olarak konuşma hakkı vardır. Ücretsiz sahiplik satın alma işlemi yapmak doğru yoldur.

"UCUZSA ŞÜPHELENİN"

Elektrik, su, yollar hakkında bilgi edinin. Bu bağlantılar olmadan burada küçük bir eve sahip olmak çok zor olurdu. Geçtiğimiz günlerde gerçekleşen arsa satışında yol, su, elektrik bağlantılarının yanı sıra sosyal donatıların ortak alanlarının da satış yapan firmanın sağlayacağı bildirildi. Bu soruları netleştirdikten sonra satın alma işlemini gerçekleştirmelisiniz.

Fiyatın piyasa değerinin çok altında olduğunu değerlendiriyorsanız durumu öğrenin. Gayrimenkul satın alırken mutlaka çevredeki pazardaki satış rakamlarını araştırın ve genel piyasa değerini öğrenin. Eğer birikimlerinizin önemli bir kısmını uzmanlık alanınız olmayan bir konuya harcamayı planlıyorsanız mutlaka ekspertiz raporu alın."

"TAPUNUZ GEÇERSİZ SAYILABİLİR"

Hatalı bir satın alma nedeniyle ödediğiniz arsayı veya arsayı kaybetme riskiyle karşı karşıya kalırsınız. Alım satım yöntemi konusu hakkında uyarıda bulunan Avukat Ali Güvenç Kiraz, şunları söyledi: “Tarım arazilerindeki hisselerin satışı mümkün değildir. Noterin bu araziler için alım satım vaadi sözleşmesi yapmasına gerek yoktur. Bu yapılsa bile hükümsüzdür ve mahkemeye başvurulduğunda hareket hakkı doğmaz. Tüm hissedarlar miras tarım arazilerini yalnızca bir kişiye satabilir. Arsa söz konusu olduğunda satış sözleşmesi vaadi noter aracılığıyla yapılır. Satış ofisinde yapılan adi yazılı sözleşmeler geçersizdir.

Ali Güvenç Kiraz, gayrimenkul alım satımındaki risklere ilişkin şunları söyledi:

“1-Tarım arazilerinde 5 dönüm altı inşa yapmak yasaktır. Maksimum alanı 250 m2 alan ve cephesi yoldan en az 25 m2 olan bir ev, 5 ondalık sayının üzerinde ise inşa edilebilir. En fazla iki katlı olan ve arsa alanına bakılmaksızın “sadece 250 metrekarelik bir ev inşa edilebiliyor.

2- Mini evler ve prefabrik evler için de 250m2 x 5 ondalık ev kuralı geçerlidir. Yani 5.000 metrekare alana 10 adet mini ya da prefabrik ev kuramazsınız. Bunu yaparsanız, bu bir sızıntı olarak kabul edilir. Çünkü kanalizasyon, su veya elektrik sistemine bağlanma zorunluluğu olduğunda mevcut üniteler bina statüsüne kavuşuyor. Ancak elektriğe ve suya ihtiyacı olmayan biri, bir arsa üzerine istediği kadar küçük ev inşa edebilir. Bu, tarlaya araba koymak gibidir.

3- Arsa konusunda ise durum şu şekildedir: Hissedar arsanın bir kısmını satın alabileceğinden buna herhangi bir hukuki engel bulunmamaktadır. Ancak önlem alınmadığı takdirde ciddi riskler devam etmektedir. Arazi satın alan hissedarlar, arazi kullanım sözleşmesi imzalamadıkları sürece arazinin tamamına sahip olurlar. Arsanın %1'ine sahip olan hissedarlar, %99 oranında hisseye sahip oldukları binanın tamamını kullanabilirler. Yani başka bir şehirde satın alıyorsunuz, yıllar sonra oraya gittiğinizde farkına bile varmadan o arazinin kullanıldığını öğreniyorsunuz.

4- Hisse satışında karşılaştığımız bir diğer sorun da taraflar arasında gerçek bir bölüşme sözleşmesi yoksa bu arsanın üçüncü bir kişiye satılmadan öncesinde diğer hissedarlara teklif edilmesinin zorunlu olmasıdır. Yine ortak hissedarlar, diğer hissedarların onayı olmadan ortak bir temel üzerinde bir yapı inşa edemezler. Bir binanın inşası tüm maliklerin onayını gerektirir.

Bu aşamada arsa satışı, ancak “gerçek paylaşım sözleşmesi” veya “bu amaca uygun olacak sözleşme” olması halinde kişilere bağımsız olarak hareket etme hakkı vermektedir. Hedefler en emin yoldur. Bu sözleşme aslında üç avantaj sunuyor; Bu sayede şirketin feshi önlenir, satış durumunda hisselerinizi diğer hissedarlara önceden satmanıza gerek kalmaz ve ortak sizin alanınıza müdahale edemezler. Mevcut paylaşım anlaşması bunu kısmen koruyor ve iki avantaj sunuyor; Alan adınıza hiç kimse erişemez ve satış durumunda diğer hissedarın herhangi bir rüçhan hakkı yoktur. Her ikisi de olmadan büyük risk vardır.

5- Günümüzde bazı şirketler ortak arazi satarken bölgeyi parsellere ayırıyor ve örneğin “Sizin 3 numaranız” diyor. Tiny House'u bu alana kurarsınız, kimse müdahale edemez. Fakat yerelleşse bile paylaşımlı olduğu için bir yapı kuramazsınız.